Droomhuis dichterbij
Droomhuis dichterbij
Veel keus, lagere prijzen, ruimte voor onderhandelingen - een huis kopen was lange tijd niet zo gunstig. Toch zien potentiele kopers sinds de crisis vooral beren op de weg. 'De emotie, de angst, overheerst.' Plus: twee stellen die hun kans wel grepen.
Koosje (39) gaat haar woning in Amersfoort verkopen. Haar man, tot voor kort werkzaam bij een grote bank, is werkloos geworden. Ze willen zich bevrijden van de hypotheek. Op de huurmarkt denken ze een goede kans te maken, omdat het aanbod ruim is. 'We nemen genoegen met weinig.' De grote vraag: lukt het om hun huis voor een redelijke prijs - lees: zonder verlies op de koopsom, kosten koper en verbouwing - te verkopen?
Ivo (52) en Marjo (49) Reus hebben zich bedacht. Voorlopig gaan ze niet verhuizen. Ze hadden een herenhuis op het oog in een nieuwbouwwijk in jarendertigstijl bij Zwolle. Maar de woningprijzen, zeker die van nieuwbouw, zijn zo ongewis, dat ze het niet aandurven. Iedereen kent wel 'een Koosje' of 'een Ivo en Marjo'. De kredietcrisis heeft de jarenlang onaantastbaar gewaande woningmarkt flink opgeschud. De huizenprijzen dalen. Gemiddeld zijn woningen in een jaar tijd 5,6 minder waard geworden, aldus de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM). Er zijn grote verschillen per regio, wijk en type woning, dus kan de waardevermindering van een woning ook zomaar het dubbele bedragen.
De bereidheid om te verhuizen is gedaald. Volgens onderzoek van de Rabobank, gepubliceerd in het meest recente 'Kwartaalbericht Woningmarkt', heeft 20 van de mensen met verhuisplannen deze omwille van de crisis uitgesteld. Het aantal transacties, zoals geregistreerd door het Kadaster, is met een derde geslonken en was nog nooit zo laag.
'De crisis maakt mensen onzeker', zegt Bob Maas, onderzoeker van de Vereniging Eigen Huis. 'Ze zijn onzeker over hun inkomen, over de verkoop van hun eigen woning en over de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Als ik nu een huis koop, is het dan over een jaar niet tien procent minder waard? De banken zijn terughoudend met financiering en letten heel scherp op inkomen, arbeidsmarktpositie en taxatie van de woning. Al die aarzelingen samen hebben de dynamiek uit de markt gezogen. Veel mensen blijven zitten waar ze zitten.'
De focus van potentiele kopers is door de onzekere markt verschoven van geld naar gevoel. Was voorheen hoeveel iemand van de bank kon lenen maatgevend voor zijn koopgedrag, nu regeert het vertrouwen, of eigenlijk, het gebrek eraan. Zo wil vrijwel iedereen eerst zijn eigen woning verkopen, alvorens te kopen, uit angst met twee huizen en dubbele lasten te blijven zitten. Niemand zet de eerst stap. Iedereen wacht op iedereen. De gemiddelde verkooptijd van een woning is inmiddels oplopen tot 110 dagen, tegen 76 een jaar geleden, aldus de NVM.
Kansen grijpen
Toch is dit niet het hele verhaal. De crisis heeft de overspannen woningmarkt getemperd en dat biedt ook kansen. De Rabobank schrijft in haar Kwartaalbericht dat er eigenlijk alle reden is om nu te kopen. Door de prijsdalingen, de relatief lage hypotheekrente en een toch nog licht gestegen inkomen, zijn woningen beter betaalbaar dan voorheen. Omdat mensen over het algemeen verhuizen naar een duurdere woning, is het te overbruggen financiele gat bij aankoop van een nieuwe woning alleen maar kleiner geworden.
In het hoge segment wordt echt afgeprijsd, het scheelt niet zelden tonnen, constateert Vereniging Eigen Huis.
Specifieke groepen kunnen nog meer profiteren. In het duurdere segment dalen de prijzen het meest. Wie een courant huis te verkopen heeft, zich geen zorgen maakt over zijn baan, financiele ruimte (overwaarde, spaargeld) over heeft, en nog een stap wil maken, kan nu zijn slag slaan. 'In het hoge segment wordt echt afgeprijsd, het scheelt niet zelden tonnen', zegt ook Maas van Vereniging Eigen Huis. Hij verwacht dat de kopers van nu over een paar jaar spekkoper zijn. Door de crisis zijn de achterstand in de woningbouw en de schaarste verder opgelopen en zullen de prijzen weer stijgen. Het hardst in het schaarse dure segment.
Ook voor starters zijn er kansen. Veel gemeenten hebben voor nieuwe kopers een koopsubsidie, starterslening of andere vorm van financiele ondersteuning in het leven geroepen. De tijdelijke verhoging van de grens van de Nationale Hypotheekgarantie van euro 265.000 naar euro 350.000 per 1 juli, geeft bovendien ruimere kans op financiering. En: starters hebben geen woning waar ze in deze moeilijke markt vanaf moeten. Maas: 'Ze komen onbevangen de markt op.' Een nadeel: het prijsvoordeel is in het lagere segment minder groot.
Maar misschien nog wel het grootste verschil met voor de crisis is het overweldigende aanbod. Op de top van 'de gekte' in 1999 kon een koper kiezen uit gemiddeld 1,9 vergelijkbare woningen, nu heeft hij keus uit 15 woningen, aldus de NVM. Hadden verkopers de touwtjes tot voor kort volledig in handen en werden potentiele kopers niet zelden onder tijdsdruk gezet en tegen elkaar uitgespeeld, nu hebben kopers het weer voor het zeggen. Er is tijd voor een bouwkundige keuring en om de woning meerdere keren te bezoeken. En er kan volop worden onderhandeld. Met de verkopende partij, maar ook met de makelaar, de taxateur, de notaris, de verhuizer, de aannemer.
Visie en gedrag
Om de vinger te krijgen achter de motieven van mensen om wel of niet te (ver)kopen vroeg onderzoeksbureau Motivaction in opdracht van Het Financieele Dagblad bijna 600 koopwoningbezitters hoe de kredietcrisis hun visie en gedrag op de woningmarkt heeft beinvloed. De uitkomsten bevestigen dat de Nederlander op twee gedachten hinkt: een van hoop en een van angst.
Zo zegt driekwart van de koopwoningbezitters het een goede ontwikkeling te vinden dat de woningmarkt nu minder overspannen is. Een op de tien vindt zelfs dat zijn kansen op die woningmarkt door de kredietcrisis groter zijn geworden. De ruime keus en de prijsdalingen brengen een droomhuis dichterbij. 'Ik krijg meer voor minder geld', schrijft een respondent. Een ander: 'Mijn huis zit in het lage segment en houdt zijn waarde, de duurdere huizen dalen.' Een derde: 'Ik heb net gekocht en kon heel goed onderhandelen.'
Toch valt de balans negatief uit. Zeven op de tien huizenbezitters verwachten dat de prijzen nog verder zullen dalen. Een kwart meent dat zijn kansen op een grotere, mooiere woning door de crisis zijn geslonken. Ze zien talloze beren op de weg: het eigen huis is moeilijk te verkopen, het is riskant om nu een stap te zetten en banken zijn zeer terughoudend met het financieren van een woning. Van degenen die wilden verhuizen maar daar vanwege de crisis voorlopig vanaf zien, stelt de meerderheid zich passief op en zegt te willen sparen voor betere tijden en afwachten tot de crisis voorbij is.
Roel Schoemaker: Mensen zien kansen die er eerst niet waren en daar worden ze onrustig van. Ze vinden dat ze er iets mee moeten.
Roel Schoemaker, woningmarktspecialist van Motivaction: 'Mensen zien kansen die er voorheen niet waren en daar worden ze onrustig van. Ze vinden dat ze er eigenlijk iets mee moeten. Tegelijkertijd zien ze heel veel obstakels. Wonen is een heel emotioneel product. Rationeel gezien zijn de kansen groter dan ooit, maar de emotie, de angst, overheerst. Die angst zetten mensen weer om in argumenten, zoals: ik kan mijn huis moeilijk verkopen. Dat is waar, maar niet in die mate waarin mensen dat nu ervaren.'
Voor een deel van de mensen geldt dus dat ze irrationeel handelen. Ze zouden zich een volgend huis kunnen veroorloven en zouden er profijt van hebben de stap nu te nemen. Dat het langer duurt om hun huidige woning te verkopen en de woning over een jaar misschien tijdelijk 5 minder waard is, hoeft ze niet te weerhouden. Waarom zet een aanzienlijk deel van die mensen die stap toch niet? Waarom krijgt de emotie de overhand?
Schoemaker ziet twee redenen. Een: in een markt waarin kopers het voor het zeggen hebben, wordt zichtbaar dat er een latente behoefte is aan meer kwaliteit van wonen. Mensen gaan hogere eisen stellen. Ze verhuizen alleen naar een woning die aan die maatstaven voldoet. Twee: het vertrouwen in de financiele sector is nog lang niet hersteld en de eigen financiele kennis schiet tekort. Daardoor ontbreekt het aan durf. 'Dat is de angel. Bij wie kunnen mensen terecht voor advies?'
Schoemaker heeft de onderzoeksresultaten ook geanalyseerd naar groepen met een gemeenschappelijke levensstijl. De uitkomst is opvallend. Juist die groepen die normaal gesproken innovatief zijn, een optimistische kijk op de wereld hebben, risico's durven nemen en alles uit het leven willen halen wat er in zit, zijn aan het doemdenken. Meer dan gemiddeld vinden ze hun kansen op de woningmarkt kleiner geworden, zien ze investeren in een huis als riskant, ervaren ze hun hypotheek als een zware last en zijn ze bang om hun woning niet te kunnen verkopen.
Een begrijpelijke reactie, zegt Schoemaker. 'Voor deze mensen was "the sky the limit". Ze hebben risico's genomen, bijvoorbeeld met een tophypotheek, en harde klappen gekregen.' Voor het herstel van de woningmarkt is het van groot belang dat ze hun vertrouwen hervinden. 'Ze vervullen een voortrekkersrol. Als deze groepen weer in beweging komen, zal de rest volgen.'
Bron: FD Persoonlijk, door Brenda van Osch 26.09.2009
