Enorme budgetten voor verkoop en verhuur kunnen lager en efficienter
Enorme budgetten voor verkoop en verhuur kunnen lager en efficienter
Gemeente heeft succes woningontwikkeling in eigen hand
In de Nota Ruimte krijgen gemeenten de ruimte voor eigen behoefte woningen te laten bouwen. Maar weten gemeenten wel voldoende van de behoefte van de eigen inwoners om dat te kunnen doen? Doordat gemeenten aan het begin van een ontwikkelingsproces veel uitgaanspunten moeten vaststellen, is het noodzakelijk dat deze behoeften bekend zijn. Gemeenten zijn bepalend voor het succes van grootschalige herstructurering en de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen, maar zij moeten deze rol beter invullen met essentiele informatievergaring.
De nieuwe Nota Ruimte van minister Dekker (VROM) nodigt gemeenten uit voor eigen behoefte woningen te bouwen. Niet alleen legt de minister daarmee het initiatief bij de gemeente, de gemeente kan ook de regie van woningontwikkeling op zich nemen. Dat is echter een ingewikkeld proces waarin tal van marktpartijen zoals woningcorporaties en projectontwikkelaars een rol vervullen. Wij denken dat een succesvolle ontwikkeling begint bij onderzoek onder huidige en toekomstige inwoners. Immers, als je voor eigen behoefte bouwt, is de kernvraag: waaraan hebben onze inwoners behoefte? In de praktijk leunen gemeenten nog te veel op bevolkingsgroeiprognoses en wat men weet van de mensen die op wachtlijsten staan voor goedkope (huur)woningen. Die informatie is veel te beperkt. Het geeft bijvoorbeeld geen inzicht over wie op zoek is naar een koopwoning in de vrije sector. Ook geeft het geen informatie over het soort buurt waarin die mensen graag willen wonen, de sfeer, de toekomstige buren. Toch is dit soort informatie over de gewenste identiteit van de nieuwe buurt essentieel, want het is richtinggevend voor de keuze van projectontwikkelaar en stedenbouwkundige voor de realisatie van de woningen. Echter, wat dit betreft vinden de woningzoekenden ' de woonconsumenten ' het moeilijk om aan te geven wat zij precies willen. Zij kunnen antwoord geven op vragen over woningtypen, het aantal kamers en hun financiele reikwijdte. Maar daar blijft het meestal bij.
Die beperkte informatie schiet tekort. Het werd daardoor noodzakelijk een nieuw onderzoeksmodel te ontwikkelen dat vertrekt vanuit orientaties op wonen. Het gaat daarbij dus niet om het aantal kamers of het type keuken dat mensen het liefste willen hebben, maar om de beleving van ruimte, privacy, groen, status, contacten met buren, architectuur enzovoort door de consumenten. Het model onderscheidt zeven woonbelevingsgroepen, die zich elk op eigen wijze op hun woonomgeving en woning orienteren. Het voordeel hiervan is dat in een onderzoek woonbeleving en concrete woonwensen van mensen kunnen worden geinventariseerd. Met deze informatie beschikt de gemeente en aanhakende partijen over veel meer en meer diverse informatie, dan prognoses over de bevolkingsontwikkeling.
Op basis van de uitkomsten van het onderzoek kan een stedenbouwkundige goed geinformeerd aan de slag. Bij kleinere projecten vormen de uitkomsten van het onderzoek samen met de gegevens uit het bestemmingsplan en de ambitie van de gemeente, de opdracht aan een projectontwikkelaar. Het is belangrijk om het ontwerp waarmee ze komen, weer te toetsen aan de wensen van de doelgroep. Zo'n toetsing luistert nauw. In tegenstelling tot wat veel professionals denken, hebben consumenten grote moeite met het beoordelen van plattegronden en abstracte visualisaties van ideeen. De kunst is door middel van foto's en tekeningen een impressie te geven van het soort gebouwen, omgevingsaspecten en mensen in de buurt. In het onderzoek wordt daarom gewerkt met zogenaamde moodboards waarop deze visualisaties staan weergegeven. Zulke moodboards brengen de consument letterlijk in de stemming van wat de professionals op het oog hebben. Meestal gebeurt dit soort onderzoek in kleine groepen met een stuk of acht mensen uit de doelgroep. Maar met behulp van online onderzoek kan eenvoudig op grotere schaal worden getoetst.
Na de toetsing volgt de bijstelling van het ontwerp. Dit kan alleen als gemeente en ontwikkelaar van te voren afspreken het proces flexibel te organiseren, zodat tot in een laat stadium de wensen van de uiteindelijke doelgroep kunnen worden doorgevoerd. Met het uitvoeren van onderzoek wordt meer gedaan dan alleen maar het uitvinden welke wensen men heeft voor een nieuwe woning en of de doelgroep bijvoorbeeld voldoende groot is. Door de doelgroep ook een duidelijke rol te geven in de ontwikkeling, creeren gemeente en ontwikkelaar betrokkenheid van de doelgroep. De doelgroep is op zoek naar een nieuwe woning en krijgt de mogelijkheid mee te denken. Feitelijk wordt met hen een proces doorlopen dat leidt naar een voor hen ideale woning. Men is dus ook een potentiele koper.
Door in het begin serieus onderzoek te doen naar de doelgroep, deze zichtbaar te maken en te betrekken bij de ontwikkeling, wordt direct al efficient geinvesteerd in de uiteindelijke verkoop of verhuur van de woningen. Daarmee heeft de gemeente als initiatiefnemer van woningbouwprojecten het succes van verkoop of verhuur voor een belangrijk deel in eigen hand.
Goed onderzoek vergt een financiele investering aan het begin van de ontwikkeling. Echter, door onderzoek een duidelijke rol te geven in de marketing rond een project en door het uitgangspunt dat onderzoek ook zorgt voor een efficiente verkoop of verhuur van woningen, kan die investering gedaan worden. En omdat het zowel voor gemeente als projectontwikkelaar en woningcorporatie van groot belang is dit onderzoek uit te voeren, zou men hierin samen moeten werken en samen moeten investeren. Wij zijn ervan overtuigd dat de enorme budgetten die momenteel ingezet worden om woningen te verkopen of verhuren, efficienter benut kunnen worden waardoor zelfs verlaging van het totale budget mogelijk is.
Bron: Building Business, door Luc Diets en Roel Schoemaker* 01.11.2004.
*Roel Schoemaker is onderzoeker bij onderzoeksbureau Motivaction. Luc Dietz is adviseur bij Schoep
Bron: november, 2008
